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近期各地颁布或实施物业服务收费法规汇总
【河北】2014最新版《河北省物业服务收费管理实施办法》全文解读

 

装修押金不再收小区停车不能乱要价

 

  近两年,因小区停车费过高,不少业主被迫将家用汽车“流浪街头”,还有不少小区因停车问题矛盾升级。近日,省物价局和省住建厅联合出台了《河北省物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》),新办法将从今年9月1日起实施,其中对最受关注的停车收费问题做了规定:停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价,由当地政府价格主管部门制定;车辆特约保管服务费实行市场调节价;已购买或租赁车位场地使用权的,合同约定使用期限内不再收取场地占用费;业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

 

  物业费收多少不能只物业定

 

  《办法》所称的物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。我省物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

 

  实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费,由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。

 

  物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。

 

  停车服务费实行政府指导价

 

  小区停车一直是备受业主关心的话题。新的《办法》规定,物业服务区域内的车辆停放服务收费管理,按照政府价格主管部门的有关规定执行。

 

  住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价,由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的,合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

 

  物业不得收取装修押金

 

  新《办法》进一步明确了物业服务成本项目,包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用。

 

  其中,有以下情况不得计入成本项目:供水企业已接管物业服务区域内供水设施的,二次加压运行费用不得计入;保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

 

  按照规定,物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费,具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定;但是,不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

 

  电梯广告应征得业主同意

 

  目前,省会大部分小区的电梯都张贴着广告,而这些广告经营究竟谁有决定权?收益怎么分?都是一笔糊涂账。根据新《办法》,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

 

  受业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的,物业服务企业可按制作成本收取工本费,收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的,不得收取出入证(卡)费。

 

附:河北省物业服务收费管理实施办法全文(2014)

 

  第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进我省物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的有关规定,结合本省实际,制定本实施办法。

 

  第二条 本实施办法适用于本省行政区域内物业服务收费及监督管理。

 

  第三条 本实施办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。

 

  第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈等行为。

 

  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

 

  第六条 物业服务收费实行统一政策,分级管理。省价格主管部门会同省房地产行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策和原则 ;指导、协调全省物业服务收费管理工作。

 

  设区市、县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

 

  第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

 

  物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

 

  第八条 设区市、县(市)房地产行政主管部门会同同级价格主管部门负责制定本行政区域内物业服务等级标准并对执行情况进行监督管理。

 

  第九条 实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费,由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。各设区市、省直管县、扩权县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向省级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。其它县(市)制定的物业服务收费标准及相关管理规定应及时向设区市价格和房地产行政主管部门备案。物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整,可建立与当地社会平均工资水平联动机制。

 

  第十条 物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。属于政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定并报当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

 

  第十一条 实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

 

  第十二条 物业服务区域内的车辆停放服务收费管理,按照政府价格主管部门的有关规定执行。

 

  住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价,由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的,合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

 

  对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用。

 

  第十三条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置,将物业服务内容、服务标准(等级)、收费项目、收费标准等进行公示。

 

  第十四条 业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。

 

  实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

 

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

 

  第十五条 物业服务成本或者物业服务支出由人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。供水企业已接管物业服务区域内供水设施的,二次加压运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

 

  保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

 

  物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

 

  第十六条 业主对房屋进行装修时,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费,具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定。

 

  物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

 

  第十七条 受业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的,物业服务企业可按制作成本收取工本费,收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证(卡)管理的,不得收取出入证(卡)费。

 

  第十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

 

  第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会或物业服务企业有权要求其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

 

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

 

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

 

  第二十条 已竣工但尚未出售或者尚未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

 

  第二十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

 

  第二十二条 物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

 

  第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

 

  第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

 

  第二十五条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,要加强对物业服务企业的服务内容、标准(等级)和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

 

  第二十六条 本实施办法自2014年9月1日起施行,有效期5年。原省物价局、建设厅印发的《河北省物业服务收费管理实施办法》(冀价经费【2004】5号)同时废止。

 

【内蒙】内蒙古出台物业费收取标准新规

 

  为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,2014年7月23日,内蒙古自治区发改委和住房和城乡建设厅联合下发了《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》(内发改费字〔2014〕1029号)(以下简称《通知》),就内蒙古物业费收取标准、内容、时间、物业费构成等作出明确规定。

 

  《通知》明确,物业服务收费按照不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价。廉租住房、公共租赁住房等保障性住房实行政府指导价,普通住宅、非普通住宅以及非住宅等物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的具体收费标准由盟市价格主管部门和物业管理主管部门结合当地实际情况,统一制定,并核发《经营性服务价格收费证》。

 

  《通知》要求,物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据,并接受业主(使用人)的监督,不得向业主(使用人)收取任何未予以标明的费用。

 

  内蒙古物业费收取标准解读

 

  一、什么是物业费?

 

  物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

 

  二、物业费如何分类和执行?

 

  内蒙古物业服务收费按照不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价。廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由盟市价格主管部门和物业管理主管部门结合当地实际情况,统一制定,并核发《经营性服务价格收费证》。普通住宅物业服务费实行市场调节价。其中,普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会(未成立业主委员会的由社区居委会)与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

 

  三、物业费收取标准如何制定和计算?

 

  各地可根据管理工作需要,在综合考虑物业服务平均成本、人均可支配收入、最低工资标准以及居民消费价格指数等因素的基础上,依据本地区物业服务等级标准制定相应的保障性住房物业服务费的基准价与浮动幅度,并向社会公布。执行市场调节价的普通住宅物业服务收费可参考执行。各地应每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时进行调整。物业管理区域内属业主共有的楼道照明、路灯、地下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其设施设备运行发生的费用依据实际支出,由业主在物业服务费用内分摊。住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。住宅小区内物业服务企业使用的物业服务用房所产生的用水、用电、用气、用热等费用由物业服务企业承担。

 

  四、物业费包括什么、有哪些项目构成?

 

  物业费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

 

  (一)管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等;

 

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(不包括专项维修资金分摊费用);

 

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

 

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

 

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

 

  (六)办公费用;

 

  (七)物业服务机构固定资产折旧;

 

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

 

  (九)经业主大会(业主委员会)同意的其它费用。

 

  五、物业费收取时间是如何规定的?

 

  物业服务收费的计价单位为元/每月每平方米建筑面积,按月、季、年计收,但预收期限不得超过12个月,一般由开发商交房之日起计收物业费。

 

  六、不交物业费的法律责任

 

  业主与物业服务企业可以在签订的物业服务合同中约定物业服务费用的计费方式及违约责任。违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院提起民事诉讼,业主需承担交纳物业费和诉讼费用的民事责任。

 

内蒙古关于规范我区物业服务收费管理工作的通知

 

  内发改费字[2014]1029号

 

 

  各盟市发展和改革委员会、住房和城乡建设局(委)、房管局:

 

  为保障物业服务各方的合法权益,维护物业服务市场秩序,贯彻落实党的十八届三中全会精神,根据自治区人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》(内政办字[2009]268号)的有关规定,结合自治区实际,现就进一步规范物业服务收费,加强全区物业服务收费管理工作通知如下:

 

  一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业(物业管理单位)按照物业服务合同的约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

 

  二、物业服务收费按照不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价。

 

  廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由盟市价格主管部门和物业管理主管部门结合当地实际情况,统一制定,并核发《经营性服务价格收费证》。

 

  普通住宅物业服务费实行市场调节价。其中,普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会(未成立业主委员会的由社区居委会)与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。

 

  公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

 

  三、各地可根据管理工作需要,在综合考虑物业服务平均成本、人均可支配收入、最低工资标准以及居民消费价格指数等因素的基础上,依据本地区物业服务等级标准制定相应的保障性住房物业服务费的基准价与浮动幅度,并向社会公布。执行市场调节价的普通住宅物业服务收费可参考执行。各地应每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时进行调整。

 

  四、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

 

  (一)管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等;

 

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(不包括专项维修资金分摊费用);

 

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

 

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

 

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

 

  (六)办公费用;

 

  (七)物业服务机构固定资产折旧;

 

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

 

  (九)经业主大会(业主委员会)同意的其它费用。

 

  五、物业管理区域内属业主共有的供热、供水按国家有关规定执行。供水加压、电梯运行费用列入物业成本,在制定物业费标准时一并考虑。中央空调收费实行政府指导价,由当地价格主管部门根据实际成本核定。

 

  物业管理区域内属业主共有的楼道照明、路灯、地下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其设施设备运行发生的费用依据实际支出,由业主在物业服务费用内分摊。

 

  六、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用,专业经营单位可委托物业服务企业代收,但双方应当签订委托协议,同时物业服务企业可以根据约定向委托单位提取代办服务费用,但不得向业主收取手续费等额外费。

 

  七、住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。住宅小区内物业服务企业使用的物业服务用房所产生的用水、用电、用气、用热等费用由物业服务企业承担。

 

  八、经业主大会或业主共同决定,在保障交通畅通,不违反消防和安全规定的情况下,住宅小区内属全体业主共有的道路或者场地,物业服务企业可以划定停车位,并按照停车位大小、车辆停放时间收取租赁费。具体收费标准、费用使用办法由业主委员会(未成立业主委员会的由社区居委会)与物业服务企业协商确定。开发建设单位无权出售住宅小区内属于业主共有的地上停车位。

 

  九、业主与物业服务企业可以在签订的物业服务合同中约定物业服务费用的计费方式及违约责任。业主交纳的住宅物业服务费可委托商业银行进行代扣代缴,具体内容可在物业服务合同中约定。

 

  物业服务收费的计价单位为元/每月每平方米建筑面积,按月、季、年计收,但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的,以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

 

  十、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的,建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

 

  十一、新建住宅小区未达到交付使用标准前所发生的物业服务费用,已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业服务费由建设单位承担。但建设单位与业主按照约定交付方式已交付的物业,无论业主是否入住使用,交付后的物业服务费由业主承担。

 

  十二、住宅进行装饰装修前,装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订物业装饰装修管理服务协议。物业服务企业可按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取装修保证金、垃圾清运等相关费用。具体收费项目、收费标准等,可由各盟市、旗县价格主管部门所属价格认证中心认定。

 

  十三、物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理。物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据,接受业主或物业使用人的监督,不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

 

  十四、物业管理区域所在地的价格主管部门、物业主管部门应当加强物业服务收费的监督管理,对违法、违规收费的,依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

 

  凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被依法查处的,物业主管部门应对相关物业服务企业予以相应的信用记分处理。

 

  十五、本通知自发文之起开始执行。原自治区发展改革委、建设厅《关于印发<内蒙古自治区物业服务收费管理办法>的通知》(内发改费字[2004]1708号)即行废止。

 

  附:1.物业服务人员配备参照标准

 

  2.物业服务装备配备参照标准

 

  内蒙古自治区发展和改革委员会

 

  内蒙古自治区住房和城乡建设厅

 

  2014年7月23日

 

 

【聊城】聊城市住宅物业服务收费管理实施办法发布实施

 

  房屋交付后,即使没人居住也得缴纳物业费,并且怎么缴今后有标准了;供水二次加压和供热换热站加压运行电费,物业公司不能擅自列入服务项目了……近日,聊城市物价局、聊城市住房与城乡建设委员会印发了《聊城市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称“办法”),该办法使以往物业服务过程中存在的争议问题有章可循。

 

  物业费实行政府指导价和市场调节价

 

  “这次住宅物业服务收费管理办法的一大亮点是,收费不搞‘一刀切’,而是根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。”市物价局相关负责人表示,按照此办法规定,普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。

 

  其中,东昌府区、经济技术开发区、高新技术产业开发区和江北水城旅游度假区的基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定,报市人民政府批准并每年向社会公布。

 

  各县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门制定本行政区域内的基准价格及浮动幅度,报同级人民政府批准并报市价格主管部门备案后向社会公布。前期物业服务费、停车服务费具体的收费标准,由建设单位与物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。

 

  “非普通住宅比如别墅区以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由业主委员会或全体业主与物业服务企业协商约定,并报当地价格主管部门和物业主管部门备案。”这位负责人说,新出台的物业管理办法提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场形成。同时,住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

 

  供水供热加压运行费用不计入服务成本

 

  近年来,随着高层建筑的增多,供水、供热二次加压产生的费用往往被摊派到广大业主身上,导致业主与物业公司之间矛盾重重。不过,随着此次新政的出台,这样的问题今后将有法可依了。

 

  办法规定,普通住宅物业服务主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等九项成本。而物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

 

  那么,物业管理区域内共用部位主要有哪些呢?这次办法也作了详细说明,主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

 

  此外,供水二次加压设备运行电费和供热换热站加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担,不得列入物业服务成本。

 

  房屋交付后不入住业主也得缴物业费

 

  有多套住房的市民不在少数,有的市民购房后一直闲置多年,并且不缴纳物业管理费。以前,由于我市没有出台相关的收费文件,物业公司有苦难言,缴费的业主也感觉冤枉。

 

  “这次对空置房的收费办法作了明确规定,算是填补这项政策空白,也是这次新规的另一大亮点。”市物价局相关负责人称,按照办法规定,房屋交付后空置一年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,按照物业服务费执行标准的70%收取;一年内(含一年)的物业服务收费标准按照全额收取。但是,合同另有约定的,则从其约定。

 

  此外,新规还对市民关注的车辆出入证管理、装修电梯使用费等问题作了明确规范。其中办法第二十一条规定:物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的,可以据实收取工本费,除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等。

 

  对于业主装修问题,办法指出,业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。业主或物业使用人向物业服务企业缴纳的物业服务费中已包括装修期间的服务成本,物业企业不得再向业主或物业使用人收取装修管理费、装修电梯使用费等相关费用。

 

  车位场地使用费收益归全体业主共有

 

  小区停车难是普遍现象,也是物业管理的难题。小区停车位场地使用费怎样收费?收益归谁?办法也有明确的规定。

 

  依照新规定,车位租赁费的具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定后,报当地价格主管部门和物业主管部门备案。物业管理区域内规划用于停放汽车的共有车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

 

  停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。车位产权人或承租人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行签订书面车辆看管协议。

 

  已购买或承租车位但未停放车辆半年以上的,经车位产权人或承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按不低于实际执行标准的70%由双方约定执行。

 

  占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前,经半数以上业主同意, 车位场地使用费收取标准按当地价格主管部门制定的车位租赁费标准执行。

 

  同时,车位租赁费、停车服务费和场地使用费应当按月收取。物业合同另有约定的,车位租赁费、停车服务费和场地使用费可以预收,但预收时间一般不得超过半年。

 

  进入物业管理区域为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆,应按照物业服务企业指示要求停放在临时停车区域,物业服务企业不得收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆,停放超过2小时的,物业服务企业可以收取一定费用,收费标准经业主大会同意后,报当地价格主管部门备案。未成立业主委员会的,报当地价格主管部门审核后执行。

 

  该办法还规定,车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业维修专项资金,物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示共有收益的收支账目,接受全体业主监督。

 

  物业服务标准与收费标准应当质价相符

 

  在物业服务等级核定过程中,如发现有物业服务内容减少或物业服务质量低于前期物业服务合同约定标准的,物业主管部门可以据实调低该物业服务项目的物业服务等级;价格主管部门应据此对应物业服务指导价格标准降低该项目的前期物业服务收费标准。“市物价局相关负责人表示,政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业违反本办法规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;低于服务等级要求提供服务并收费的;采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的,要予以处罚。

 

  该办法自2014年10月1日起施行,有效期至2019年9月30日。据了解,新的《聊城市物业服务收费基准价和浮动幅度》也即将出台,且有望与该办法一起实施。

 

 

【柳州】《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》解读

 

柳州市物价局、住建委向媒体公布《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(简称“新规”)等多个文件,主要涉及小区物业费、停车费等,8月1日起执行。据了解,此次上调了物业收费基准价,无电梯小区物业费由原来的每平方米0.34元至1.16元,上调至0.47元至1.50元;有电梯小区物业费由原来的0.64元至1.46元,上调至0.92元至1.95元;上述标准可上下15%地浮动(物业企业与业主协定)。8月1日后,新开发小区物业费有所上调,现有小区物业收费暂不上调。

  

物业收费基准价上调

 

  物业收费新规细则中,基准价上调,但也力求平衡业主与物业企业的利益。据了解,出台文件过程中,广泛征求业主及物业企业的意见,酝酿了4个多月。

 

  柳州市物价局相关负责人介绍,柳州市现行物业服务收费政策是2009年制定的;近年,随着柳州市经济发展的变化,物业服务行业用工成本也随之增加。现通过调整基准价,缓解成本上升压力,做到价质相符,保障双方的利益。

 

  物业服务收费根据服务的等级、质量、成本等因素,实行分等级定价(共5个等级),对综合管理服务、公共区域秩序维护、绿化日常养护服务、电梯升降系统、供水系统等基准价进行调整。调整后的最低一级基准价,无电梯小区从原来0.34元/平方米拟调整到0.47元/平方米,有电梯小区物业服务费从原来的0.64元/平方米拟调整到0.92元/平方米。最高级别五级服务费,无电梯小区从1.16元/平方米拟调整到1.5元/平方米,有电梯小区从1.46元/平方米拟调整到1.95元/平方米(详见表一)。浮动幅度不超过15%。按此,物业收费最高价可达每平方米2.2元(有电梯小区)。

 

  值得一提的是,上调后的物业收费包括庭院路灯、绿化水费、电梯运行等费用,现有的收费中,上述几种收费独立在物业费之外。

 

  小区临时停车按小时收费

 

  而在小区停车收费方面,新规也作出明确规定。小车停车费室内每月200元至300元,露天停车每月70元至150元。业主拥有车位的,车位物业费每月不超过60元。

 

  此次比较明细的,还体现在小区临时停车收费上:临时停车1小时内免费,2小时收费3元,每多停放一小时收费均不同,24小时室内停车收费15元、露天最高收费9元。另外,治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时,停车不需交费。(见表二、表三)

 

  占用物业管理区域内业主共有道路或其他公共场地停放汽车的,应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意,才可收取车辆停放服务费、车位租赁费,收费标准不得高于同一小区露天配套停车场收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立账目,并定期向业主公布收支情况。

 

  另外,IC卡收费10元,垃圾清运费每平方米3元,拆除承重墙的按单面面积计算,垃圾清运费每平方米15元。

 

  市场调节与政府指导价并存

 

  “未成立业主委员会之前,物业收费是政府指导价,成立业主委员会后,物业收费多少则由物业企业与业主委员会或业主协商确定。”柳州市物价局相关负责人介绍。

 

  依法成立业主大会之前(前期物业管理)的住宅物业服务费、电梯维护费、停车收费(包括车辆停放服务费、车位租赁费等)专项服务收费,以及装修垃圾清运费(含装修管理提供服务),实行政府指导价;车辆保管费等特约服务费,实行市场调节价。成立业主大会之后的住宅物业服务收费(停车收费除外),实行市场调节价。

 

  实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内,根据实际提供的物业服务水平确定,并报经价格主管部门核准备案后执行。业主或业主委员会对物业服务等级有异议的,可向辖区房产行政主管部门申请复核。

 

  实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定。

 

  物业调价须“双过半”

 

  基准价上调后,物业企业能否立即调整价格?物业企业上调价格要走哪些程序?

 

  “8月1日前开发的小区,执行旧的收费价格;8月1日后开发的小区,执行新价格。”柳州市物价局相关负责人表示,上调价格是基于工资水平等各方面的提高,也是综合了全区主要城市物业小区收费价格。不过,对于现有小区收费的调整,物业协会认为上述调整方案只是“望梅止渴”,对物业公司并未有福音。

 

  据了解,原来的收费标准是在2009年颁布,物业服务合同尚未到期的,仍按原合同约定执行。合同期内有必要按本标准调整,或合同到期后确需按本标准调整的,经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主书面同意(简称“双过半”),并经公示,办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主大会的,按照业主大会决定执行。

 

  “物业企业与业主是平等的,服务等级应与收费均等。”柳州市物业协会会长林宇介绍,长期以来,柳州市物业收费较低,挫伤了物业企业的积极性,适当调整是必要的;如果物业企业干不下去,不得不撤离,最后伤害的是业主的利益。

 

  五级收费最高相差超1元

 

  新的实施细则中,要求物业服务收费根据物业服务的等级收费,服务等级有5等,一等档次最低,五等档次最高。最低级别与最高级别物业收费相差超1元。级别越高意味着服务做得更好,收费也更高。

 

  物业服务等级标准以及评定办法,由柳州市住房与建设委员会制定并公布。住宅小区物业企业每3年评定一次,到期后,应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核,达不到原服务等级标准的须进行整改;整改不达标的,作降级处理。执行期满未申请复核的,取消物业服务等级认定,物业服务企业不得继续收取物业服务费,该行为作为企业的不良行为,记入企业诚信档案

 

【太原】《太原市住宅物业服务等级与收费标准》解读

 

针对太原市即将实施的《太原市物业服务与收费管理暂行办法》《太原市住宅物业服务等级与收费标准》,记者就市民关注的问题和价格投诉中的热点,请太原市物价局、市房管局有关负责人进行了解答。

 

  如何界定适用政府指导价还是市场调节价?

 

  答:物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。住宅物业服务收费执行政府指导价,实行最高指导价管理;非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。

 

  新旧收费标准如何衔接?

 

  答:《办法》和《标准》实施的时间是7月1日。《标准》在10月1日前实施到位,有3个月的过渡期。由于收费标准为最高限价,凡是低于新标准的都符合要求,可以按照新服务《标准》和已执行的价格规范明码标价,继续执行。各物业小区收费标准,不论是物业费还是停车服务费、车位租赁费、电梯运行服务费,现行收费标准只要高于《标准》的,在10月1日的过渡期前没有履行完调价和单独审核相关程序的,必须按照《标准》执行,也就是把价格降低至最高限价以内。房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的收费标准以哪个为准?答:两个合同一致的物业服务企业应按房屋买卖合同约定的物业收费标准执行。不一致的,收费标准择低执行。

 

  住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费?

 

  答:小区住宅跃层或阁楼可收取物业服务费,具体收取办法以法定产权面积(房屋所有权登记的建筑面积)计算,未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。商住楼、公寓房如何实施物业服务收费?答:物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收,属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价,属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。

 

  物业收费调整如何进行?

 

  答:物业服务企业应面向业主进行满意度测评。年度满意度低于70%的,不得申请上调物业服务费。物业服务企业申请调整物业服务等级与收费标准,由业主委员会或代行业主委员会职责的部门主持。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况,拟订物业服务内容及调价方案(草案),以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告,预告期应不少于7日。同时将物业服务企业近3年物业服务费的收支情况一并公示。业主可对调价方案(草案)提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案(草案)进行修改。调价预告期结束后,物业服务企业应当采用书面形式,正式征求业主对调价方案的意见,征求意见的期限应不少于15日,不超过60日。物业服务企业应对征求意见书(函)送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。物业服务企业可以邀请小区业主,物业所在地的居民委员会等部门工作人员监督查验统计过程,也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,并在住宅物业小区显著位置公示最终结果,公示期应不少于30日。公示期间,业主对公示内容有异议的,物业服务企业应立即复查相关资料并在两日内答复。经答复仍有异议的,业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验,并在查验结束后5日内答复有关业主。公示期届满后,物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准向有关部门备案,进行明码标价,然后执行。

 

  装修服务费、装修保证金如何收取、退还?

 

  答:物业服务企业收取装修服务费,应提供相应服务。包括:在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。物业服务企业收取装修服务费后,不得以电梯上料费和其他理由再向业主收取其他装修方面的服务及管理费用。业主有超大物品,电梯不可运送的,由业主自行选择吊装或其他方式运送,费用由业主负担。吊装方案需报物业服务企业协商同意。物业服务企业收取装修保证金,应与业主在装修管理服务协议中约定装修保证金的收取金额和使用事项。装修完后,物业服务企业按约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的,装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还给业主。造成损坏的,业主应及时修复,若业主不能及时修复,物业服务企业可使用保证金进行修复。修复后有余额的,物业服务企业应将余额款在验收合格后的5个工作日内如数退还业主;装修保证金不足以支付修复费用的,业主应在验收合格后5个工作日内补齐修复费用。

2014-08-13 08:22:58  [关闭] [返回顶部]